Juridiske forhold

Juridisk veiledning.

Valgets kvaler - noen betraktninger

Vurderer du å kjøpe eiendom på Costa del Sol vil vi gjerne gjøre oppmerksom på følgende: Ingen agenter, meglere eller salgskontor vil bruke tid og krefter på deg om du ikke er offensiv og virkerlig understreker din interesse for å finne og kjøpe din drømmeeiendom.

Bruk en seriøs megler som vil ivareta dine interesser som kjøper. Når megleren har sortert dine ønsker og du har funnet drømmeeiendommen, må du vanligvis betale et depositum som er minimum 3000 Euro for å reservere eiendommen inntil kontrakt kan skrives.

Papirprosessen er byråkratisk og det kan ta lang tid. Følger du det rådene som gis skulle du forhåpentligvis ikke støte på for mange vanskeligheter.

Advokatens arbeid

Vi anbefaler å engasjere en lokal advokat for å ivareta dine rettslige interesser. Kostnaden kan anslås til ca 1% av kjøpesummen og bør avtales før arbeidet igangsettes. Advokatens oppgave vil bestå i innhenting av opplysninger før kontrakten underskrives, medvirke til kontraktsinngåelsen og gjennomføringen av handelen.

Opplysninger som må/bør innhentes/fremlegges før kontrakten underskrives er bl.a.:

• At selgeren faktisk er registrert som eier (Registro de Propiedad).
• Om det er heftelser på eiendommen (nota simple).
• Kvittering for betalt årlig eiendomsskatt (IBI - Impuesto de Bienes Inmuebles).
• Kvittering for betalt formuesskatt, evt. inntektsskatt av eiendommen for non resident.

• Vedtekter dersom eiendommen ligger i en urbanizaction eller sameie.
• Kvittering for betalte fellesutgifter.
• Kvittering for betaling av andre løpende utgifter som strøm og vann.

Dersom du kjøper et nybygg under oppføring, må følgende klarlegges:

• Finnes det byggetillatelse for prosjektet?
• Har utbyggeren avgitt pliktig bankgaranti som sikkerhet for beløp som betales før byggeprosjektet er klar for overlevering og som skal sikre kjøperen dersom bygget ikke blir ferdigstilt.

Noe om innholdet av kjøpekontrakten

Er alt i orden, kan det skrives privat kjøpekontrakt som minimum må inneholde følgende opplysninger:

• Partenes navn og adresse.
• Eiendommen må nøyaktig beskrives (bla. størrelsen) og hva som medfølger.
• At eiendommen overtas uten heftelser av noe slag (hvis pantelån skal overtas, må dette presiseres).
• Ansvaret for kostnadene ved slettelse av eksisterende gjeld.
• Hvordan eiendommen skal betales og hvem som er ansvarlig for kostnadene ved overdragelsen.
• Tidspunkt for overdragelsen og undertegning av det endelige dokumentet hos Notarius Publicus.

Kostnader

Utgifter som påløper ved kjøp og salg av fast eiendom og etablering av lån:

• Innhenting av takst.
• Innhenting av panteattest (nota simple).
• Honorar til Notarius Publicus som bekrefter lovligheten av skjøtet (escritura publica).
• Registrering av eiendomsoverdragelsen (Registro de Propiedad).
• Administrative kostnader til finansinstitusjon som yter lån.
• Kostnader ved utbetaling av lån (gebyrer og provisjoner).
• Kostnader til egen advokatbistand.

Offentlige skatter og avgifter

• Ved kjøp av nytt hus 7% VAT av verdien som deklareres på skjøtet.
• Ved kjøp av brukt hus beregnes 7% skatt (dokumentavgift) av verdien som deklareres på skjøtet.
• Ved kjøp av tomter og næringseiendom beregnes 16,5 skatt.
• 1,5 - 2% dokumentavgift av verdien av lån med pant i eiendommen.
• Plusvalia, som er en lokal skatt av verdiøkningen fra forrige gang eiendommen ble omsatt. Denne skatten kan bli betydelig dersom det er lenge siden forrige salg. Skatten skal i henhold til lovgivningen betales av selger med mindre partene avtaler at kjøperen skal betale den. Selgeren kan nok ha lyst til å kvitte seg med denne kostnaden, så vær på vakt.

Tidligere var det vanlig praksis å underdeklarere kjøpesummene med betydelige beløp for å spare skatter og avgifter. Myndighetene aksepterer ikke lenger denne praksisen. Skattemyndighetene legger nå til grunn "markedsverdi". Underkjennes den deklarerte verdien, vil både kjøper og selger kunne straffes.

Ved salg av boligeiendom betaler "non resident" selger 35% av fortjenesten i skatt. I noen år kunne man selge skattefritt etter å ha eid eiendommen i 11 år. Denne retten forsvant ved en lovendring i 1999. Kjøper du boligeiendom fra en "non resident" må det innbetales 5% av kjøpesummen direkte til skattemyndighetene som et a konto beløp for skatt på gevinsten. Kravet om betaling av slikt forskudd gjelder ikke for registrert fastboende. Disse kan selge boligeiendom skattefritt dersom de har eid boligen i et visst antall år eller verdiøkningen investeres direkte i dyrere eiendom som er hovedbolig i Spania.

Kostnader ved å eie

Hva koster det å eie boligeiendom på Costa del Sol?

• IBI er en lokal skatt som varierer og er basert på en skattetakst som ofte er mye lavere enn den virkelige verdien. Har eiendommen nylig har skiftet eier vil skattetaksten utgjøre ca. 75% av verdien. Har eiendommen ikke vært omsatt på mange år, ligger skattetaksten lavere.
• Renovasjon er noen steder inkludert i IBI, andre steder må det betales i tillegg.
• Patrimonio (formuesskatt): Alle "non residents" må betale formuesskatt basert på overdragelsesbeløpet på skjøtet (Escritura publica) eller av skattetaksten dersom denne er høyere. Skatten er progressiv.
• Inntektsskatt: "Non residents" betaler inntektsskatt (fordelsskatt som i Norge) uansett om man har inntekt av eiendommen eller ikke. Fastboende ("residents") betaler bare inntektsskatt av faktisk inntekt.
• Fellesutgifter i Urbanizacion eller sameier: For eiendommer som er en del av et fellesskap påløper det fellesutgifter til vedlikehold av fellesarealer som for eksempel private veier, strøm, vann, hager og svømmebasseng.

Andre forhold

• NIE-nummer (personnummer) er nødvendig for å åpne bankkonto eller kjøpe eiendom. Saksbehandlingen tar normalt et par uker.
• Bankforbindelse: Det er praktisk å ha konto i en lokal bank. Kontoen kan benyttes til automatisk debitering av løpende utgifter som strøm, vann, telefon, fellesutgifter, renter og avdrag på lån. Bankenes vilkår varierer så det kan være grunn til å innhente priser fra flere banker.
• Overføring av penger: Kostnadene og tidsaspekter for overføring av penger varierer fra bank til bank. Undersøk vilkårene både i Norge og i Spania!

Resident eller Non Resident

Dersom du vil bo mer enn 6 måneder i Spania, må det søkes om "Residencia". Det gir mange fordeler i forhold til å være "non resident". Det er heller ikke vanskelig å få oppholdstillatelse eller arbeidstillatelse i Spania. Kan det dokumenteres en fast inntekt, f. eks. pensjonsutbetaling fra Norge, arbeidsinntekt i Spania eller dokumentere at man har midler til å starte ny virksomhet, eller eier fast eiendom i Spania, er muligheten tilstede for å få status som "Resident".

I forhold til Norge gjelder følgende: Meldes utflytting fra Norge til Spania vil de norske skattemyndigheter kun akseptere utflyttingen om du har opphold utenfor Norge minst 180 dager i året. Tilknytningen til Norge må være minimal. Beholder du egen bolig i Norge, bør den ha karakter av en feriebolig. Dette kan innebære at eneboligen må selges og at du kun beholder en hytte eller eventuelt kjøpe en mindre leilighet som kan tjene som feriebolig.

Både Spania og Norge har regler som sier at beskatningsretten gjelder om du oppholder deg mer enn 180 dager i året i landet. Dersom spørsmålsstillingen er aktuelt, bør du søke skattejuridisk bistand. Norge og Spania har fremforhandlet ny skatteavtale mellom landene. Skatteavtalen er viktig for å unngå dobbeltbeskatning.

Har du ikke status som fastboende i Spania må det oppnevnes en "skatterepresentant". Vedkommende representerer deg i forhold til skattemyndighetene og kan være advokat eller asesor (regnskapsfører)..

Testament og arveoppgjør

Det er viktig å opprette et spansk testament. Testamentet må registreres hos Notarius Publicus. Kostnadene ved dette vil ligge fra ca. 200 Euro. Har du ikke opprettet testament kan det skape problemer av både tidsmessig og kostnadsmessig art å få gjennomført arveoppgjøret i Spania. Arveoppgjøret skal følge norske regler, men det påløper en egen spanske arveavgift som er høy. Fristen for å betale denne avgiften er 6 måneder.

Opprettelse av spansk testament bør skje med hjelp av en spansk advokat.

Vær oppmerksom på at opplysningene er ment som veiledning og hjelp. Vi akseptere ikke å bære noe som helst ansvar eller erstatningsforpliktelse knyttet til bruken av opplysningene i veiledningen.

©Copyright: Advokatfirmaet Øydne