I den grad en rådgiver er engasjert av byggherren, vil han være ansvarlig overfor byggherren etter de vanlige regler om profesjonsansvar, med andre ord et skyldansvar eller culpaansvar basert på rådgiverens eventuelle uaktsomhet i forbindelse med rådgivningen. Jeg går ikke nærmere inn på dette her, men gjør for ordens skyld oppmerksom på at ansvaret er underlagt visse foreldelsesregler som i kontraktsforhold går på at krav må være fremmet innen tre år etter at misligholdet inntrådte.
Jeg nevner for ordens skyld at vi i Norge har diverse standarder på dette området. Jeg viser her bl.a. til NS 3403 ”Alminnelige kontraktsbestemmelser om arkitekters og ingeniørers utførelse av prosjektering og rådgivning”. Dette er standard kontrakter som også i stor utstrekning reflekterer gjeldende rett. Jeg skal for ordens skyld nevne at standarden pr. i dag ikke formelt sett er gjeldende. Jeg viser i denne forbindelse også nærmere til www.standard.no.
Jeg nevner at ansvaret etter forannevnte standard, er begrenset til NOK 1.5 mill for hvert skadetilfelle og NOK 4,5 mill for hele oppdraget.
Hvor rådgiveren er engasjert av entreprenøren, vil entreprenøren i utgangspunktet være ansvarlig for rådgiverens feil.
Når det gjelder omfanget av entreprenøransvaret, viser jeg til den såkalte Bustadoppføringslova, lov om oppføring av om avtaler med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. av 13.06.1997 nr. 43. Loven gjelder altså mellom forbruker (konsument) og en yrkesutøver (entreprenøren), og er i det vesentlige bindende for partene.
Etter loven kan forbrukeren hvor det foreligger en mangel holde tilbake sitt vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, heve avtalen og/eller kreve erstatning.
Forbrukeren mister retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til entreprenøren om at mangelen blir gjort gjeldende innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen, med mindre entreprenøren har påtatt seg en lengre ansvarstid.
Videre heter det at dersom forbrukeren har krav som følge av mangelen, kan forbrukeren holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Dette innebærer at forbrukeren er gitt en sterk stilling i tvistesaker ved en lovregulert rett til å holde tilbake sin ytelse.
Når det gjelder entrepriseforhold mellom profesjonelle, eksisterer det ikke spesiell lovgivning. Forholdet er imidlertid nærmere regulert i NS 3430 generelt, med mer spesielle bestemmelser i enkelte andre standarder. Generelt gjelder det her at mangel må påberopes uten ugrunnet opphold etter at byggherren oppdaget eller burde ha oppdaget den.
Misligholdsbeføyelser er også her krav om utbedring, prisavslag, erstatning for utbedringsomkostninger og i en viss grad annet avledet tap, og heving ved vesentlig mislighold.
Dette er en helt generell og summarisk gjennomgang av reglene på området. Ved konkrete spørsmål innenfor dette område, anbefales det alltid å ta kontakt med en praktiserende advokat.
avhendingslova, avhendingsloven, bustadoppføringslova, mangel, forsinkelse, fast eindom, erstatning, prisavslag, entreprenør, byggherre, huseier, forbruker, avbestilling, sluttoppgjør, konsulent
